商铺投资退款迷途：行政诉讼并非万能钥匙

引子：一个令人头疼的商铺投资

记得几年前，我接手过一个案子，当事人王先生满怀期待地投资了一个号称黄金地段、统一运营、高额返租的商铺。销售人员描绘的前景天花乱坠，合同签得也很爽快。可好景不长，开发商承诺的统一运营迟迟不见踪影，承诺的高额返租更是成了水中月镜中花，几个月后就断了流。王先生找到开发商理论，对方要么避而不见，要么就是各种推诿扯皮。折腾了大半年，王先生身心俱疲，看着手里的购房合同和一堆无法兑现的承诺，萌生了退房退款的想法。他四处打听，有人给他支招：这事儿开发商明显违规，还可能涉及虚假宣传，你可以去法院告他们，甚至可以走行政诉讼，告相关管理部门不作为，给开发商施压！王先生听得一知半解，跑来咨询我：律师，我这情况，是不是可以通过打行政官司把钱要回来？

说实话，王先生的遭遇并非个例。近年来，随着商业地产的蓬勃发展，类似的商铺投资纠纷屡见不鲜，尤其是那种带有售后返租模式的销售，往往是纠纷的高发区。当投资者的美好预期落空，想要维权退款时，往往会像王先生一样，在选择法律途径时感到困惑。特别是行政诉讼这个词，听起来似乎更厉害，能直接告官，让不少人觉得是解决问题的捷径。但事实真的如此吗？商铺退房退款，真的适合走行政诉讼这条路吗？

厘清概念：行政诉讼与民事诉讼的天壤之别

在深入探讨之前，我们必须先弄清楚一个根本性的问题：什么是行政诉讼？什么又是民事诉讼？这二者之间的区别，是理解后续问题的关键。

打个比方，我们把社会想象成一个大社区。社区里有居民（个人、公司等），也有社区管理者（政府及其部门）。

民事诉讼，处理的是居民与居民之间的矛盾。比如，张三借了李四的钱不还，李四就可以去法院起诉张三，要求还钱。这就是典型的民事纠纷，解决的是平等主体之间的财产关系或人身关系争议。在商铺退款这个场景里，购房者（比如王先生）和开发商之间签订了购房合同，这本质上是一种平等的民事合同关系。如果开发商违约，比如无法按时交房、房屋质量有严重问题、或者像王先生遇到的那样，承诺的返租无法兑现等，导致购房者想退房退款，这通常属于合同违约纠纷，是购房者和开发商这两个平等主体之间的争议。解决这类争议，主要依靠的是民事诉讼，依据的是民法典、合同法等民事法律规范。

行政诉讼，则完全不同。它处理的是居民与社区管理者之间的矛盾。当居民认为社区管理者（政府及其部门）的具体行政行为侵犯了自己的合法权益时，可以向法院提起诉讼，要求法院审查该行政行为的合法性，并可能要求撤销该行为、确认其违法、要求履行法定职责或赔偿损失等。简单来说，行政诉讼是民告官。比如，某企业认为市场监督管理局对其作出的罚款决定不合法，就可以提起行政诉讼。其依据主要是行政诉讼法以及相关的行政法律法规。

所以，我们首先要明确，商铺退房退款的核心争议，通常发生在购房者和开发商之间，是基于双方签订的购房合同产生的民事权利义务关系。开发商不退款，违背的是合同约定或相关的民事法律规定，直接侵犯的是购房者的民事财产权。在这种情况下，将开发商作为被告提起民事诉讼，要求其承担违约责任（如解除合同、退还购房款、支付违约金、赔偿损失等），才是最直接、最符合法律逻辑的途径。

行政诉讼在商铺退款纠纷中的可能性与局限性

那么，是不是说行政诉讼就完全跟商铺退款扯不上关系呢？也不尽然，但在绝大多数情况下，它并非解决退款本身的主渠道。

在某些非常特殊的情况下，行政诉讼可能会间接关联到商铺买卖。比如：

• 政府登记错误：假如房屋登记机关错误地将不属于开发商的产权登记给了开发商，或者在产权登记过程中存在其他重大违法行为，导致购房者的权利受到根本性影响，购房者或许可以针对登记行为提起行政诉讼。但这解决的是登记行为的合法性问题，并不能直接判令开发商退款。
• 规划或许可问题：如果开发商承诺商铺可以用于某种特定经营（例如餐饮），但后来因为政府规划变更或相关行政许可根本无法获批，导致合同目的无法实现。购房者或许可以尝试证明开发商在销售时就存在欺诈，或者合同的基础条件发生了根本性变化。但即便如此，核心诉求还是要通过民事诉讼向开发商主张权利。如果认为政府在规划变更或审批过程中存在违法行为，或许可以另行提起行政诉讼，但这与要求开发商退款是两个不同的法律关系。
• 政府不履行法定监管职责：有的购房者可能会想，开发商存在虚假宣传、违规销售等行为，相关的市场监管部门、住建部门有监管职责。如果这些部门不作为，是不是可以告他们？理论上，如果行政机关确实存在法定职责而未履行，且该不履行行为与购房者的损失之间有直接因果关系，是可以提起行政诉讼要求其履行职责或者确认其不作为违法的。但是，需要特别注意，行政诉讼的目标是纠正行政机关的违法行为或不作为，法院通常不会在行政诉讼中直接判令开发商向购房者退款。即使告赢了政府不作为，后续可能还需要通过民事诉讼来解决与开发商之间的退款问题。而且，证明政府不作为与购房者损失之间的直接因果关系，在实践中往往非常困难。

坦白讲，我处理过这么多年的案件，尝试通过行政诉讼途径来解决与开发商之间的退款纠纷的案例，成功的极其罕见。很多时候，当事人寄希望于通过告政府来曲线救国，给开发商施加压力，但法院在审查时会严格区分行政法律关系和民事法律关系。如果诉讼请求实质上是解决民事合同纠纷，法院很可能会以不属于行政诉讼受案范围为由驳回起诉，或者告知当事人应当通过民事途径解决。

因此，对于文章开头王先生的问题，商铺退房退款走行政诉讼可以吗？我的回答是：通常不可以，或者说，行政诉讼并非解决你与开发商之间退款纠纷的直接和主要途径。你最应该考虑的，是如何通过民事诉讼来维护自己的权益。

回归正途：通过民事诉讼解决商铺退款纠纷

既然行政诉讼这条路通常走不通，那么，面对开发商的违约或欺诈，想要退房退款，我们应该如何正确地运用民事诉讼武器呢？

第一步：审视合同，寻找依据

这是维权的基础。你需要仔细回顾当初签订的购房合同以及相关的补充协议、广告宣传材料等。重点关注以下几个方面：

• 合同解除条款：合同中是否约定了在何种情况下购房者有权解除合同并要求退款？例如，开发商逾期交房超过一定期限、房屋主体结构质量不合格、面积误差超过约定比例、无法办理产权登记等。
• 开发商的承诺：对于开发商在销售过程中的重要承诺，特别是像售后返租这类直接关系到投资回报的承诺，是否写入了合同或补充协议？如果只是口头承诺，取证难度会很大，但并非完全没有可能。
• 违约责任：合同中如何约定开发商的违约责任？如果开发商违约导致合同目的无法实现，你是否有权要求解除合同并获得赔偿？
• 是否存在欺诈、胁迫或重大误解等情形：如果有证据证明开发商在销售过程中存在虚假宣传、隐瞒重要事实等欺诈行为，或者你是在被胁迫、存在重大误解的情况下签订的合同，可以依法请求法院撤销合同。合同被撤销后，开发商应当返还购房款。

不得不说，很多投资者在签订合同时往往不够审慎，容易被销售承诺冲昏头脑。等到发生纠纷时才发现，合同条款对自己非常不利。这也是为什么我一直强调，在签订任何重要合同前，尤其是涉及大额资金的购房合同时，务必仔细阅读，必要时寻求专业律师的帮助进行审查。

第二步：收集证据，固定事实

打官司就是打证据。无论你的理由多么充分，没有证据支撑，在法庭上都难以获得支持。你需要系统地收集和整理所有能够证明开发商违约或存在过错的证据，例如：

• 购房合同、补充协议、认购书等；
• 付款凭证（银行转账记录、收据等）；
• 开发商的宣传资料、广告、沙盘照片、样板间照片/视频等；
• 与销售人员、开发商工作人员的沟通记录（录音、微信聊天记录、邮件等，注意取证的合法性）；
• 证明开发商违约事实的证据（如未能按时交房的通知、房屋质量问题的照片/视频及鉴定报告、返租中断的银行流水或通知等）；
• 为维权支出的相关费用凭证（如律师费、鉴定费等）。

证据的收集宜早不宜迟，而且要注意证据的关联性、合法性和真实性。

第三步：协商先行，诉讼保底

虽然最终可能需要通过诉讼解决，但在起诉前，尝试与开发商进行正式的协商或发送律师函，明确提出你的诉求和法律依据，往往是值得尝试的。一方面，这可能促成双方达成和解，避免冗长的诉讼程序；另一方面，即使协商不成，正式的沟通函件也可以作为后续诉讼的证据，表明你已经尽力尝试协商解决。

如果协商无果，或者开发商根本没有协商的诚意，那么就应当果断启动民事诉讼程序。

第四步：提起诉讼，依法维权

提起民事诉讼需要向有管辖权的法院提交起诉状、身份证明、证据材料等。起诉状需要明确被告（开发商）、诉讼请求（例如：解除购房合同、返还购房款及利息、支付违约金、赔偿损失等）以及事实和理由。

法院受理后，会经历送达、答辩、证据交换、开庭审理等环节。在庭审中，你需要围绕你的诉讼请求，向法庭出示证据，进行陈述和辩论，反驳对方的观点。法官会在查明事实、听取双方意见的基础上，依法作出判决。

需要提醒的是，民事诉讼是一个专业性较强的过程，涉及到复杂的法律适用和证据规则。如果案情复杂、标的额较大，建议委托专业律师代理，以更好地维护自身权益。同时，也要有合理的预期，诉讼有成本，也有风险，并非所有案件都能完全达到预期目标。但相较于走错方向（比如盲目选择行政诉讼），选择正确的民事诉讼途径，至少能让你在法律框架内，更有针对性地去主张自己的权利。

结语：擦亮眼睛，选对路径

回到最初的问题，商铺投资遭遇困境，想要退房退款，寄希望于通过行政诉讼告官来解决与开发商之间的纠纷，这在绝大多数情况下是一种误解，也是一条走不通的弯路。行政诉讼针对的是官，解决的是行政机关具体行政行为的合法性问题；而购房退款纠纷，本质上是平等主体之间的民事合同争议，需要通过民事诉讼，直接向违约或有过错的开发商主张权利。

我深知，很多投资者在面对这类纠纷时，内心是焦虑、愤怒甚至无助的。但越是这个时候，越需要保持冷静和理性，厘清法律关系，选择正确的维权路径。审视合同、收集证据、尝试协商、并在必要时果断提起民事诉讼，这才是解决商铺退款纠纷的正道。当然，最好的维权永远是事前防范。在投资前擦亮眼睛，仔细考察项目，审慎签订合同，或许就能避免后续许多不必要的麻烦。

法律是维护社会公平正义的工具，但它需要被正确地理解和运用。希望今天的分享，能帮助那些正被商铺投资问题困扰的朋友们，少走一些弯路，更有效地维护自己的合法权益。