房屋被占用赔偿标准详解与实务指南

在房地产交易和使用过程中，房屋被占用的情况时有发生，如何确定合理的赔偿标准，成为困扰许多房屋权利人的难题。本文将从法律规定、司法实践和实务操作三个维度，全面解析房屋被占用的赔偿标准，为读者提供专业指导。

一、房屋占用的法律界定

房屋占用是指在没有合法依据的情况下，对他人房屋进行实际控制和使用的行为。根据占用的法律关系不同，可分为以下几种情形：

1.合同关系下的房屋占用

这种情况主要发生在租赁合同到期后承租人拒不搬离、合同被解除后承租人继续占用等情形。此时，占用行为虽基于原合同关系，但因合同效力已终止，继续占用已无合法依据。

2.侵权行为导致的房屋占用

这种情况是指完全没有合同关系，第三人擅自占用他人房屋。例如，未经房主同意擅自入住、强行占据他人房屋等行为。

3.行政征收中的临时占用

在城市建设、公共工程等过程中，政府可能依法对民房进行临时占用。这种占用虽有法律依据，但同样需要给予权利人合理补偿。

二、房屋占用赔偿的法律依据

房屋占用赔偿的法律依据主要来源于《民法典》及相关司法解释：

1.《民法典》相关规定

《民法典》第一百五十七条规定：”民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

《民法典》第五百七十七条规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

《民法典》第七百三十三条规定：”租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”

2.司法解释的具体规定

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：”房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”

第十三条规定：”房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”

三、房屋占用赔偿标准的确定

1.合同关系下的占用赔偿标准

在处理过的多起案件中，我发现合同关系下的占用赔偿标准主要有两种观点：

观点一：按原租赁合同约定的租金标准确定

支持这一观点的理由是，原合同约定的租金标准是双方对房屋使用价值的共识，具有一定的合理性。例如在”张静与黄桂萍、徐英房屋租赁合同纠纷”案中，法院认为，租赁合同到期后，双方未续签合同，形成不定期房屋租赁合同关系。房东已在合理期限内通知承租人搬离，承租人应当搬迁并返还房屋，继续占用的应按照租金标准支付占有使用费。

观点二：按房屋被占用期间同地段租赁市场价格确定

支持这一观点的理由是，市场价格更能反映房屋的实际使用价值，特别是在房价及租金上涨的背景下，按原租金标准可能导致权利人利益受损。例如在”无锡山水锦辉大酒店有限公司与无锡市大唐瑞迪信息电子有限公司房屋租赁合同纠纷”案中，法院依据当地住房保障和房产管理局公布的相关报告以及同地段酒店租赁价格标准，酌定占有使用费按0.8元/日标准计算。

从法律适用和价值取向来看，第二种观点更为合理：

首先，根据《民法典》第646条，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条明确规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

其次，从保护守约方利益的角度看，若按照原租金标准，在当前房价及租金上涨的背景下，违约方不仅无需承担违约责任，还能以低于市场价的使用费继续占用房屋，明显违背保护守约方的原则，不利于市场诚信体系的构建。

2.侵权行为导致的占用赔偿标准

对于完全没有合同关系的侵权占用，赔偿标准应当包括：

(1)房屋占有使用费：按照同地段同类型房屋的市场租金标准计算；

(2)房屋损坏修复费：如果占用过程中造成房屋损坏，还应当赔偿修复费用；

(3)其他合理损失：如为收回房屋支出的必要费用、律师费等。

3.行政征收中的临时占用补偿标准

行政征收中的临时占用补偿标准通常由当地政府制定，主要包括：

(1)房屋本身的补偿：根据房屋的评估价值、房龄、使用状况等因素确定；

(2)租金补偿：根据当地市场租金水平、占用时间等因素计算；

(3)搬迁费用：包括搬家费、装修费用、临时居住费用等；

(4)经济损失补偿：包括因占用导致的收入损失、生活困难等方面的补偿。

四、房屋占用赔偿的实务操作

1.赔偿标准的举证问题

在实务中，同地段市场租金的举证是一个技术性问题。主要有以下几种方式：

(1)收集同地段同类型租赁物的租金标准，如周边类似房屋的租赁合同、房产中介的租金报价等；

(2)申请司法鉴定，由专业评估机构对房屋的市场租金进行评估；

(3)参考当地房产管理部门公布的租金指导价格。

法院在审理过程中，会根据具体情况决定采用哪种方式确定赔偿标准。例如，在”阚宗勤与江苏连徐高速公路有限公司房屋租赁合同纠纷”案中，法院认为，占有使用费的计算标准，一般应以当时当地同类房屋租赁市场价格标准计算，不应简单地以转租合同约定的租金标准来进行计算。

2.是否启动鉴定程序的考量因素

在无法收集同地段同类型租赁物租金标准的情况下，是否需要启动鉴定程序，法院通常会考虑以下因素：

(1)承租人或次承租人逾期占有房屋的时间长短；

(2)原租赁合同租赁物标的及租金金额的大小；

(3)当地租赁市场行情有无重大变化。

例如，在”威海市环翠区农业机械服务中心、于芳房屋租赁合同纠纷”案中，法院认为，合同解除与正常履约后到期终止相隔时间不长，市场行情不会发生重大变化，且出于高效便捷处理纠纷的原则，不同意启动鉴定程序。而在”徐立华与南京市鼓楼国有资产投资发展控股集团有限公司房屋租赁合同纠纷”案中，由于原租赁合同到期后，原承租人占用房屋时间较长，占用房屋的面积及原租金数额相对较大，市场行情可能有所变化，法院同意启动鉴定程序。

3.违约金与占有使用费的关系

在实务中，对于出租人能否同时主张房屋占有使用费和违约金，存在不同观点：

观点一：可以同时主张

支持这一观点的理由是，支付违约金与支付房屋占有使用费，属于不同的法律行为产生的不同法律后果，相互并无矛盾，可以合并适用。例如在”山东银座商城股份有限公司、烟台银座商城有限公司芝罘店房屋租赁合同纠纷”案中，法院认为，违约金与房屋占用费不是同一法律概念，二者的责任不能相互涵盖。

观点二：不能同时主张

支持这一观点的理由是，在已支持出租人主张的解除合同次日或者租赁期限届满次日至实际交还房屋期间房屋占用使用费的情形下，出租人未能及时收回涉案房屋的损失已得到弥补，不应再支持出租人主张的逾期腾房违约金。

在实务中，我认为应当区分不同情况：

(1)如果合同中明确约定了逾期腾房违约金，且该违约金的性质是惩罚性的，旨在督促承租人按时返还房屋，则可以同时主张占有使用费和违约金；

(2)如果合同中约定的违约金实质上是对出租人损失的预估，与占有使用费在性质上重合，则不应当同时主张。

五、实务建议

1.对房屋权利人的建议

(1)在签订租赁合同时，明确约定逾期腾房的违约责任，包括占有使用费的计算标准和违约金；

(2)发现房屋被占用后，及时采取措施，保留证据，如拍照、录像、录音等；

(3)尽量通过协商方式解决纠纷，协商不成的，及时通过法律途径维权；

(4)在主张赔偿时，注意收集同地段同类型房屋的租金标准，必要时申请司法鉴定。

2.对房屋占用人的建议

(1)尊重他人的房屋权利，不得擅自占用他人房屋；

(2)租赁合同到期或解除后，应当及时返还房屋，避免产生额外的占有使用费；

(3)如因特殊原因需要延长占用时间，应当与房屋权利人协商，达成一致意见；

(4)在返还房屋时，确保房屋状态符合约定或者根据房屋性质使用后的正常状态。

六、结语

房屋占用赔偿标准的确定，需要综合考虑法律规定、合同约定、市场行情等多种因素。在实务操作中，应当根据具体情况，灵活运用法律规定和司法解释，确保赔偿标准的公平合理。同时，无论是房屋权利人还是占用人，都应当增强法律意识，尊重他人权利，通过合法途径解决纠纷，共同维护良好的市场秩序。

随着房地产市场的不断发展和法律法规的不断完善，房屋占用赔偿标准也将更加科学合理。希望本文的分析和建议，能够为读者在面对房屋占用问题时提供一些参考和帮助。