假离婚买房：法律风险与责任后果分析

假离婚买房：法律风险与责任后果分析

近年来，随着各大城市房地产调控政策的不断加码，一些购房者为规避限购、降低首付、享受首套房优惠等政策，铤而走险通过”假离婚”的方式来购买房产。在我25年的法律实务生涯中，已经见证了大量因”假离婚”购房而引发的法律纠纷。本文将从法律专业角度，深入分析假离婚买房的法律风险和责任后果，为广大读者提供理性选择的参考。

一、假离婚买房的动机与现状

所谓”假离婚买房”，是指夫妻双方为了规避房地产市场的调控政策，通过办理离婚手续将夫妻共同财产分割给一方，使另一方”清白”后获得购房资格或享受更优惠的购房条件，待购房目的达成后再复婚的行为。

根据我多年的办案经验，假离婚买房主要有以下几种动机：

1.规避限购政策：在实施”限购令”的城市，每个家庭能购买的住房数量受到限制。通过离婚，原本一个家庭变成两个”单身个体”，理论上可以分别购买住房。

2.降低首付比例：对于二套房，银行通常要求较高的首付比例（通常为六成以上）。假离婚后，一方可以以”首套房”的名义购买，首付比例可降至三成。

3.获取更优惠的贷款利率：首套房的贷款利率通常低于二套房。通过假离婚，可以享受首套房的优惠利率，减少利息支出。

4.减少税费支出：在某些地区，购买二套房需要缴纳更高的契税等费用。假离婚可以使一方以首套房的名义购买，从而节省一定的税费。

二、假离婚买房的法律风险分析

在我经手的大量案件中，看似”聪明”的假离婚买房行为往往隐藏着巨大的法律风险，甚至引发严重后果。具体而言，主要风险包括：

（一）身份关系变更的法律效力不可逆

首先必须明确一点：法律上不存在”假离婚”的概念。只要夫妻双方按照法定程序办理了离婚登记，婚姻关系即被法律认定为解除，产生确定的法律效力。正如我常对当事人说的那句话：”法律眼中只有真离婚，没有假离婚。”

《民法典》第一千零七十六条明确规定：”夫妻双方自愿离婚的，应当签订书面离婚协议，并亲自到婚姻登记机关申请离婚登记。”一旦离婚登记手续办理完毕，婚姻关系即时解除，任何人无权改变这一法律事实。

（二）财产分割潜藏重大风险

在假离婚过程中，夫妻双方通常会签订财产分割协议，将大部分财产（特别是房产）约定归属一方。这种做法存在以下风险：

1.财产权属变更的确定性：根据《民法典》规定，离婚协议中关于财产分割的条款，一经离婚登记生效后即具有约束力。这意味着，如果离婚后一方反悔不愿复婚，另一方名下的财产已经合法转移，很难再主张权利。

2.债权人撤销权风险：《民法典》第五百三十八条规定，债务人放弃债权、转让财产或者无偿为他人设定担保，对债权人造成损害的，债权人可以请求法院撤销债务人的行为。假离婚分割财产可能被认定为规避债务的行为，面临债权人的撤销之诉。

3.分割协议被认定无效的风险：如果离婚协议被认定为规避国家政策的”虚假意思表示”，相关财产分割条款可能被法院认定为无效。我曾经代理过一起案件，当事人假离婚后因感情不和真的分手，法院认为原离婚协议中的财产分割条款系”共同虚假意思表示”，不予支持，导致双方需重新分割财产。

（三）贷款合同面临被撤销的风险

通过假离婚获取贷款购房，本质上是向银行隐瞒了真实的婚姻和财产状况。《民法典》第一百四十八条规定：”一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”

如果银行发现购房者通过假离婚的方式获取贷款，可能会主张撤销贷款合同，要求购房者提前偿还全部贷款，甚至追究购房者的法律责任。

（四）可能涉及的法律责任

根据情节严重程度，假离婚买房可能涉及以下法律责任：

1.民事责任：包括撤销交易、赔偿损失等。

2.行政责任：如被认定为骗取购房资格，可能被房管部门处以罚款，取消购房资格等行政处罚。

3.刑事责任：在极端情况下，如提供虚假材料骗取银行贷款，且数额较大，可能涉嫌贷款诈骗罪；如使用伪造的离婚证等文件，可能涉嫌伪造国家机关证件罪。

三、典型案例分析

在我多年的法律实践中，遇到过不少假离婚买房引发的纠纷，以下案例具有典型性：

案例一：假离婚变真离婚，财产分割起纠纷

王某与李某结婚多年，2020年为购买第二套住房享受首套房贷款优惠，协议离婚并约定原有房产归王某所有，新购房产归李某所有。购房后，二人因琐事争吵不断，最终决定不再复婚。李某要求按离婚协议获得补偿款，王某拒绝履行，主张离婚协议是为规避政策而签署的虚假协议。

法院判决：认定双方离婚的身份关系真实有效，但离婚协议中关于财产分割的约定系”共同虚假意思表示”，不具有法律效力，应当对夫妻共同财产重新进行分割。

案例评析：该案表明，即使双方约定”假离婚”，法律仍然认可离婚的身份效力，但对于明显违反公序良俗、规避国家政策的财产安排，法院可能不予支持。这就导致了当事人可能面临”既真离婚又无法按原协议分割财产”的尴尬境地。

案例二：银行发现假离婚，要求提前还贷

张某与刘某通过假离婚方式购买第二套房产，享受了首套房的贷款优惠。后因邻居举报，银行经调查发现二人在办理贷款时提供了虚假的婚姻状况，遂依据贷款合同中的违约条款，要求二人一次性偿还全部贷款本息，并支付违约金。

案例评析：银行贷款合同通常会规定，借款人提供虚假资料或隐瞒重要事实的，银行有权要求借款人提前清偿贷款。假离婚买房本质上是向银行隐瞒了真实情况，一旦被发现，不仅面临提前还贷的经济压力，还可能被列入征信黑名单，影响今后的信贷活动。

四、假离婚买房的实际考量

作为一名法律实务工作者，我不能也不应当鼓励任何人通过假离婚的方式规避国家政策。但基于对现实的观察和分析，我认为有必要提醒大家在考虑假离婚买房时，应当全面评估以下因素：

（一）感情因素

婚姻的本质是感情的结合，而非单纯的法律契约。在我经手的大量案例中，不少夫妻在假离婚后因各种原因导致感情发生变化，最终不再复婚。据我了解，假离婚变成真离婚的比例远超一般人的想象。

一段婚姻能否经得起假离婚的考验，取决于双方感情的深厚程度和相互间的信任基础。因此，在考虑假离婚买房前，应当首先评估这一行为对婚姻关系可能造成的冲击。

（二）经济因素

假离婚买房虽然短期内可能带来经济收益（如节省首付、降低利率等），但也伴随着长期的经济风险。一旦假离婚变成真离婚，或者银行发现虚假情况要求提前还贷，可能造成更大的经济损失。

在我的职业生涯中，见过不少夫妻为省下几万元的购房成本，最终却在法律纠纷中损失数十万甚至更多。这种”因小失大”的情况值得每一位考虑假离婚买房的人深思。

（三）法律因素

如前文所述，假离婚买房面临诸多法律风险。当事人应当充分了解这些风险，并考虑一旦风险发生，自己是否有能力承担相应的法律后果。

五、理性购房的合法建议

作为一名资深法律工作者，我认为购房者应当通过合法合规的方式解决住房需求，而非铤而走险采取假离婚等方式规避政策。以下是一些理性的建议：

（一）充分了解本地房地产政策

各地的房地产政策存在差异，有些城市针对特定人群（如人才引进、刚需家庭等）有专门的购房优惠政策。购房者应当详细了解当地政策，寻找合法的优惠渠道。

（二）考虑其他融资方式

除了传统的银行按揭贷款外，购房者还可以考虑公积金贷款、组合贷款等方式降低融资成本。对于资金紧张的购房者，也可以考虑先购买较小户型或非热点区域的房产，待经济条件改善后再进行置换。

（三）理性看待房产投资

房子是用来住的，不是用来炒的。购房者应当根据自己的实际需求和经济能力购买住房，而非盲目追求多套房产。过度负债购房不仅增加生活压力，还可能带来系统性风险。

（四）寻求专业法律建议

如果确实面临购房政策方面的困扰，建议咨询专业的法律顾问，寻求合法合规的解决方案，而非采取假离婚等违规方式规避政策。

六、结语

假离婚买房表面看来是一种”聪明”的做法，实则隐藏着诸多法律风险和现实隐患。作为一名长期从事法律工作的专业人士，我见证了太多因假离婚买房而导致的悲剧：有的夫妻因此真正走向婚姻破裂，有的人因此陷入严重的法律纠纷，还有的人因此背负沉重的经济负担。

法律的尊严不容挑战，政策的红线不可触碰。希望每一位购房者都能理性看待房产，通过合法合规的方式解决住房需求，真正实现安居乐业的生活目标。

正如我常对当事人说的那句话：”守法的人生，才是真正轻松的人生。”