婚后房产分割新规：实务难点与应对之道 -公益律师

在现代社会，房产往往是家庭财富中最重要的组成部分。当婚姻关系走向终点，房产如何分割便成为双方关注的焦点，也常常是矛盾激化的导火索。我处理过不计其数的离婚案件，深知房产分割的复杂性和对当事人情感、生活的深远影响。尤其是随着社会发展和法律的不断完善，关于夫妻共同财产认定的规则，特别是房产部分，也在不断调整和明确。很多人对新规的理解可能还停留在一些零散的信息上，缺乏系统性的认知。今天，我们就来深入聊聊当前法律框架下，夫妻房产分割的核心规则、常见难点以及如何更好地维护自身权益。

一、法律如何界定夫妻共同房产与个人房产？

要谈分割，首先得明确哪些房产是共同的，哪些是个人的。这是整个房产分割的基础。我国《中华人民共和国民法典》对此有清晰的规定。

根据《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条第一款规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。

具体到房产：

婚后共同出资购买的房产：无论登记在一方名下还是双方名下，一般都认定为夫妻共同财产。这里的出资包括了夫妻双方的工资、奖金、经营收益等婚后所得。
婚后一方父母出资为子女购买，未明确表示赠与给其子女一方的房产：这种情况下，如果房产登记在出资方子女名下，过去司法实践中可能会有不同理解。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十九条的规定：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。这意味着，婚后父母出资，如果没有明确约定是给谁的，通常会视为对夫妻双方的赠与，房产属于夫妻共同财产。
婚前一方全款购买的房产：这通常属于一方的婚前个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。即使房产证是婚后取得，只要购房款是婚前个人财产支付，其性质一般不变。

《中华人民共和国民法典》第一千零六十三条规定了夫妻个人财产的范围：下列财产为夫妻一方的个人财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。

理解这些法条背后的立法意图至关重要。法律一方面保护个人婚前财产的独立性，另一方面也强调夫妻在婚姻关系存续期间共同奋斗、共同积累财富的贡献。我常说，法律条文是骨架，而司法实践中的具体情境则是血肉，两者结合才能完整理解一个问题。

二、婚前房产婚后增值部分如何认定与分割？

这是一个非常常见的争议点。比如，一方婚前购买了一套房产，婚后这套房产大幅度升值了，这部分增值额是否属于夫妻共同财产呢？

这里需要区分两种情况：

自然增值：如果房产的增值仅仅是由于市场行情波动等与夫妻双方努力无关的因素造成的，那么这部分增值通常仍然归属于产权登记方个人。例如，婚前购买的房产，婚后没有进行任何修缮、经营，单纯因为地段好了、房价普涨了，这部分增值一般认为是个人财产的延伸。
共同投入或贡献导致的增值：如果婚后夫妻双方共同对该房产进行了修缮、装修、扩建，或者用夫妻共同财产偿还了该房产的按揭贷款，那么对于增值部分，另一方可能有权主张分割。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

这条司法解释非常关键。它明确了婚前一方首付购房、婚后共同还贷的情况下，房产增值部分的分割原则。简单来说，共同还贷的部分以及这部分还贷所对应的房产增值，应当在离婚时由获得房产的一方对另一方进行补偿。我处理过一个案件，男方婚前贷款买了房，婚后女方收入较高，大部分贷款是用女方的工资偿还的。离婚时，虽然房子登记在男方名下，但法院最终判决男方需要向女方支付一大笔补偿款，这其中就充分考虑了女方共同还贷的贡献以及对应的房产增值。

三、父母出资购房，房产归属的复杂情况

中国家庭中，父母为子女购房出资的情况非常普遍，这也使得房产归属问题更加复杂。我常常告诉当事人，父母出资时最好能有书面约定，明确是对自己子女一方的赠与，还是对小夫妻双方的赠与，这能避免很多后续的麻烦。

结合前述《民法典》及司法解释的规定，我们可以梳理出几种常见情况：

婚前，一方父母出全款为其子女购房，登记在该子女名下：这通常被视为对自己子女的个人赠与，房产属于该子女的个人财产。
婚前，一方父母出首付款为其子女购房，登记在该子女名下，婚后夫妻共同还贷：如前所述，首付款部分及其对应的婚前增值属于个人财产，婚后共同还贷部分及其对应的增值属于夫妻共同权益，离婚时需要补偿。
婚前，双方父母共同出资购房，登记在一方或双方子女名下：这种情况较为复杂。如果登记在一方子女名下，另一方父母的出资可能被视为对该方的赠与，也可能被视为对双方的赠与，关键看是否有明确约定以及出资时的具体情况。如果登记在双方子女名下，则通常认定为对双方的赠与，房产为夫妻共同财产（或按份共有，视具体约定）。
婚后，一方父母出资为其子女购房（全款或部分）：
- 如果登记在出资方子女一人名下，且父母明确表示是赠与给自己子女的，或者能够证明出资款项来源于其子女婚前个人财产的，则可能认定为个人财产。
- 如果没有明确约定，或者登记在双方名下，或者登记在非出资方子女名下，则通常按照《民法典》第一千零六十二条第一款第四项的原则处理，即视为对夫妻双方的赠与，房产属于夫妻共同财产。

我曾遇到一个案例，女方父母在女儿婚后全款买了一套房，登记在女儿一人名下，并且特意去公证处做了一个赠与公证，明确表示该房产只赠与给女儿个人，与女婿无关。后来夫妻离婚，这套房产就被顺利认定为女方的个人财产。这个案例告诉我们，未雨绸缪，通过合法方式明确财产归属，是非常重要的。

四、离婚房产分割的实操指南

了解了法律规定，那么在实际面临离婚房产分割时，我们应该怎么做呢？

搜集和固定证据：这是最基础也是最关键的一步。需要搜集的证据包括但不限于：
- 房产证或不动产权证书；
- 购房合同、付款凭证（银行转账记录、POS机刷卡单等）；
- 贷款合同、还款记录（证明是婚前个人财产还贷还是婚后共同财产还贷）；
- 父母出资的转账记录、赠与协议（如有）；
- 婚前财产协议或婚内财产协议（如有）；
- 房屋装修、维修等费用的支出凭证（证明对房产的贡献）；
- 房产评估报告（用于确定房产当前价值）。
协商先行：虽然法律规定了分割原则，但夫妻双方能通过协商达成一致，无疑是成本最低、伤害最小的方式。可以考虑房产归一方所有，由获得房产的一方给予另一方相应的；或者将房产出售，双方分割售房款。在我多年的实践中，通过律师调解或双方自行协商成功的案例不在少数。
财产评估：如果双方对房产价值有争议，或者需要精确计算补偿金额，就需要委托具有资质的房地产评估机构对房产进行评估。评估时点通常是起诉之日或者双方协商确定的日期。
诉讼准备：如果协商不成，只能通过诉讼解决。此时需要准备起诉状，明确诉讼请求（例如，要求分割某处房产，或者要求对方支付房产折价款多少元），并向法院提交相关证据。法院在审理时，会综合考虑房产的来源、出资情况、双方贡献、子女抚养、照顾女方和无过错方权益等因素作出判决。

《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条规定：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
关注居住权：民法典新增了居住权制度。在某些特殊情况下，即使一方未获得房屋所有权，也可能基于照顾未成年子女、生活困难等原因，被赋予一定期限的居住权。这一点在分割房产时也需要考虑。

五、常见疑问与误区解答

在处理房产分割咨询时，我经常遇到一些普遍性的疑问和认识误区，这里也一并澄清：

房产证上写谁的名字，房子就是谁的吗？

答：不完全正确。房产证是物权登记的凭证，对外具有公示效力。但在夫妻内部，尤其是在认定是否属于夫妻共同财产时，更要看购房时间、出资来源等实质性因素。如前所述，婚后用夫妻共同财产购买的房屋，即使只登记在一方名下，一般也认定为夫妻共同财产。
谁出轨谁就净身出户，分不到房产吗？

答：这种说法在法律上没有依据。净身出户并非法定概念。根据《民法典》第一千零九十一条，有下列情形之一，导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿：（一）重婚；（二）与他人同居；（三）实施家庭暴力；（四）虐待、遗弃家庭成员；（五）有其他重大过错。即使一方存在过错，也主要是在分割共同财产时，无过错方可能会得到适当照顾，或者可以主张损害赔偿，但这并不等同于有过错方就完全分不到共同财产中的房产份额，除非双方有明确的合法协议。
婚前买的房，只要加上对方的名字，就一定是一人一半吗？

答：加上名字的行为，通常被视为一种赠与。但具体份额如何，还要看加名时的具体约定。如果没有明确约定份额，实践中可能会倾向于认定为共同共有，即双方各占一半。但如果能证明加名时有其他附加条件或真实意思表示并非均等赠与，法院也可能酌情处理。我建议，如果要在婚前房产上加名，最好同时签订书面协议，明确各自份额和相关权利义务。
为了多分房产，可以隐匿或转移房产吗？

答：绝对不可取！《民法典》第一千零九十二条规定：夫妻一方隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产，或者伪造夫妻共同债务企图侵占另一方财产的，在离婚分割夫妻共同财产时，对该方可以少分或者不分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。这种行为一旦被发现，不仅可能导致在财产分割中处于不利地位，甚至可能构成妨害民事诉讼的行为，得不偿失。