子女继承父母房产，究竟要花多少钱？ -公益律师

父母百年之后，留下的房产如何顺利过户到子女名下，又会产生哪些费用？这恐怕是很多人都关心的问题。在我执业的这些年里，因为房产继承闹上法庭的案子，真是屡见不鲜。有些家庭因为事先不了解相关流程和费用，走了不少弯路，甚至引发了不必要的家庭矛盾。今天，我就结合我的一些办案经验，跟大家详细聊聊子女继承房产这件事，重点是，到底要花多少钱，以及这些钱都花在了哪些地方。

首先，我们得明确一个大前提：目前没有遗产税

子女继承父母房产，究竟要花多少钱？

一提到继承，很多人第一反应就是遗产税。说实话，这是一个流传很广但又不完全准确的说法。我想给大家吃一颗定心丸：截至目前，我们国家大陆地区并没有正式开征普遍意义上的遗产税。这意味着，单从继承这个行为本身来说，子女从父母那里继承房产，是不需要缴纳一个叫做遗产税的税种的。这一点非常重要，大家一定要记清楚。

那么，是不是继承房产就完全不需要花钱了呢？答案显然是否定的。虽然没有遗产税，但在办理房产继承过户手续的过程中，还是会产生一些其他的费用。这些费用根据具体情况和选择的办理方式不同，金额也会有所差异。

继承房产可能涉及的主要费用类型

接下来，我们就来详细拆解一下，子女继承房产可能需要支付的几类主要费用。

1.公证费或诉讼费：二选一的可能性比较大

房产继承主要有两种途径：一种是通过公证处办理继承权公证，另一种是在无法协商一致或者对继承权有争议的情况下，通过法院诉讼来确认继承权。

公证费：

如果家庭成员之间对继承方案没有争议，或者有合法有效的遗嘱，那么选择办理继承权公证是最常见也相对便捷的方式。公证费的收取标准，以前很多地方是按照房产评估价值的一定比例来收取的，比如百分之一到百分之二。一套价值几百万的房子，公证费可能就好几万，确实是一笔不小的开支。我记得几年前，我的一位委托人，继承他父亲一套位于市中心的房子，当时评估价大概是五百万，光公证费就交了将近五万元，他当时就觉得这笔钱出得有点肉疼。

不过，近年来，为了减轻群众负担，很多地区的公证收费政策有所调整。有些地方对涉及百姓基本居住需求的房产继承公证费用设置了上限，或者改为按件收费，或者大幅降低了收费比例。所以，具体的公证费用，建议大家咨询当地的公证处，了解最新的收费标准。通常情况下，办理继承权公证，公证处会要求对房产进行评估，这个评估也会产生一笔评估费，我们后面会提到。

诉讼费：

如果继承人之间对遗产的范围、份额有争议，或者对遗嘱的效力有异议，无法通过协商达成一致，那就只能向人民法院提起继承纠纷诉讼了。诉讼费的收取是按照案件的诉讼标的额，也就是争议财产的价值，分段按比例收取的。比如，争议房产价值一百万，那么诉讼费可能在一万多元。如果案件复杂，可能还需要律师代理，那么律师费也是一笔开支。坦白讲，走到诉讼这一步，不仅费钱，更伤感情。我曾经代理过一起兄妹三人因为父母留下的一套学区房如何分割争执不下的案件，前后开庭好几次，调解也进行了多轮，虽然最终通过法院判决解决了问题，但兄妹之间的感情也因此产生了深深的裂痕，实在令人惋惜。

所以，能协商解决的，尽量协商解决，选择公证的成本通常会比诉讼低一些，时间也相对可控。

2.房产评估费：部分情况下需要

无论选择公证继承还是诉讼继承，如果涉及到需要确定房产的现值，通常都需要由专业的房地产评估机构对房产进行评估，并出具评估报告。比如，在计算公证费（如果按比例收取）或诉讼费时，评估价是重要的依据。房产评估费的收费标准，一般也是按照房产评估价值的一定比例收取，但这个比例通常不高，比如千分之几。具体收费标准，各地评估机构可能会有所不同。

我的一位当事人曾经问我：律师，我们家人都同意这房子值多少钱，能不能不评估啊？说实话，在某些公证处，如果所有继承人都认可一个价值，并且符合一些特定条件，或许有协商的余地，但多数情况下，为了确保计费的公正性和准确性，评估报告还是必要的。尤其是在诉讼中，法院更需要依赖专业的评估报告来确定财产价值。

3.不动产登记费：必须缴纳的费用

当继承权通过公证或法院判决确认后，子女需要拿着相关的法律文书（如公证书、判决书、调解书等）以及其他必要材料，到不动产登记中心办理房产过户手续，将房产登记到自己名下。在这个环节，需要缴纳不动产登记费。这项费用是按件收取的，一般住宅类的收费标准不高，通常是几十元到几百元不等。这个费用相对固定，是必须要交的，但金额不大。

4.税费：重点关注契税和个人所得税

这是大家非常关心，也比较容易混淆的部分。我们来逐一分析：

契税：

根据现行有效的《中华人民共和国契税法》以及相关政策规定，对于法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）通过继承方式承受土地、房屋权属的，免征契税。这一点是明确的。也就是说，子女继承父母的房产，在办理过户时，一般是不需要缴纳契税的。这无疑是个好消息。

但需要注意的是，如果是通过遗赠方式（比如爷爷把房子遗赠给孙子，孙子在法律上属于第二顺序继承人，但如果遗嘱指定了孙子，这在法律性质上可能被视为遗赠，具体要看遗嘱内容和当地政策解释），或者非法定继承人受遗赠房产，情况可能会有所不同，可能需要缴纳契税。所以，具体情况还需具体分析。

印花税：

对于个人继承房产，根据目前的规定，也是免征印花税的。这又省下了一笔小钱。

个人所得税：这是一个非常关键的问题！

很多人会问：继承房产要交个人所得税吗？

答案是：在继承环节，通常不涉及。根据财政部、国家税务总局的相关规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹等情形，对当事双方不征收个人所得税。法定继承房产，也属于此类不征税的情形。

但是，请注意，这里有一个但是！这个但是非常重要。

虽然子女在继承房产的那个时间点，不需要就继承这个行为本身缴纳个人所得税，但是，如果子女在继承了这套房产之后，未来某一天打算把这套房子卖掉，那么在出售时，就可能会产生个人所得税了。

为什么会这样？因为税法规定，个人出售自有住房取得的所得，需要缴纳个人所得税。这个所得是如何计算的呢？通常是按照（售房收入-房屋原值-合理费用）的差额来计算，税率一般是20%。

对于继承来的房产，它的房屋原值如何确定，就成了一个关键问题。实践中，如果这套房产是父母当年购买的商品房，那么房屋原值通常是指父母当年购买这套房子时的实际成交价格。如果子女无法提供准确的房屋原值凭证（比如当年的购房合同、付款凭证等），税务机关可能会按照售房收入的一定比例（比如1%或2%，各地政策可能不同）核定征收个人所得税。

打个比方，假设父母当年花50万元买了一套房子，现在子女继承后以300万元卖掉。如果能提供原值证明，那么计税基础可能是（300万-50万-合理费用），再乘以20%。如果不能提供原值证明，可能就是按300万的1%或2%来核定征收。这笔税费可能会相当可观。

我不得不说，这个问题是很多继承了房产的子女在后续处置房产时才遇到的惊喜或者说惊吓。曾经有位客户，继承了他母亲一套很多年前单位分的房子，后来他想卖掉改善居住条件，结果一算个人所得税，因为拿不出当年的原始凭证，只能按核定征收，交了不少税，他当时就非常懊悔没有提前了解清楚。

当然，关于出售自有住房的个人所得税，也有一些优惠政策，比如满五唯一（即出售的房屋是家庭名下唯一住房，且持有年限满五年），在很多城市是可以免征个人所得税的。但这个持有年限如何计算，对于继承房产来说，是从父母购买房屋的时间算起，还是从子女继承过户后算起，各地税务机关的执行口径可能存在差异，需要具体咨询。

如何尽量节省费用？一些实用建议

了解了可能的费用构成后，我们自然会想，有没有什么办法可以少花点钱呢？

生前规划很重要：如果父母能在生前通过订立合法有效的遗嘱来明确房产的归属，可以大大减少后续继承过程中的不确定性和争议，从而避免不必要的诉讼费用和时间成本。一份清晰的遗嘱，是家庭和谐的压舱石。
妥善保存购房凭证：对于未来可能出售继承房产的情况，务必妥善保管好父母当年购房的合同、发票、税费凭证等原始文件。这些文件是计算房屋原值的重要依据，关键时刻能省下不少税款。
了解当地政策：公证费、评估费的具体标准，以及税务方面的具体执行口径，各地可能存在差异。在办理相关手续前，多向当地公证处、不动产登记中心、税务部门咨询，做到心中有数。
家庭成员充分沟通：继承是家事，也是情事。家庭成员之间开诚布公地沟通，就继承方案达成一致，是避免纠纷、节省费用的最好方式。很多时候，亲情比金钱更重要。
必要时寻求专业帮助：如果情况比较复杂，比如涉及多个继承人、遗嘱效力存疑、或者对法律程序不熟悉，及时咨询专业的律师，可以帮助你理清思路，选择最优方案，避免走弯路。