详解七十二万房屋过户成本：买卖赠与继承全对比

房产，作为许多家庭最为重要的资产之一，其权属的变更，也就是我们通常所说的过户，是一个涉及法律、税费、家庭关系等多个层面的复杂过程。无论是家庭内部的传承、亲友间的馈赠，还是市场上的自由交易，房屋过户都伴随着一系列费用的产生。很多人在面临房产过户时，常常感到困惑：不同的过户方式，费用到底差多少？哪种方式最适合自己？尤其是当涉及到一个具体价值，比如一套价值七十二万元的房产时，相关的费用计算就更为实际和迫切。理解这些费用构成和计算方式，不仅能帮助我们明晰成本，更能辅助我们做出最符合自身利益和长远规划的决策。

房产过户的三种主要途径

在探讨具体的费用之前，我们首先需要了解当前实践中进行房屋产权转移的三种主要法律途径：房屋买卖、房屋赠与以及房屋继承。这三种方式在适用条件、法律后果以及成本构成上存在显著差异。

房屋买卖：这是最为常见和市场化的产权转移方式。它基于买卖双方签订的房屋买卖合同，按照约定的价格，一方支付购房款，另一方转移房屋所有权。这种方式法律关系清晰，程序相对规范，适用于绝大多数无特殊关系的交易主体之间，当然也包括亲属之间。

房屋赠与：指的是房屋所有权人自愿、无偿地将自己的房产转移给受赠人。赠与行为通常发生在亲属或关系密切的朋友之间。赠与需要双方签订书面赠与合同，并且通常建议进行公证以增强法律效力，减少未来潜在的纠纷。

房屋继承：是指房屋所有权人去世后，其合法继承人依照遗嘱或法定继承顺序取得房屋产权。继承是基于身份关系的产权转移，只适用于具有法定继承资格的亲属之间，并且以被继承人死亡为前提条件。

详解各类过户方式的费用构成(以72万房产为例)

了解了基本途径后，我们来详细剖析每种方式涉及的主要费用，并结合一套价值七十二万元人民币的普通住宅作为实例进行说明。需要强调的是，具体的税费标准可能因地区政策、房屋具体情况（如面积、是否为唯一住房、持有年限）以及交易双方身份（如是否首次购房）等因素存在差异，以下分析基于通常情况和现行普遍规则，实际操作请务必咨询当地税务和房产管理部门。

方式一：房屋买卖过户费用

房屋买卖是市场交易行为，涉及的税费种类相对较多，主要由买方和卖方根据规定各自承担一部分。

买方需承担的主要费用：

• 契税：这是买方承担的大头。税率根据房屋面积、是否为首套房等因素变动。通常，购买家庭唯一住房，九十平方米及以下的，按百分之一征收；九十平方米以上的，按百分之一点五征收。购买第二套改善性住房，根据面积不同可能有不同税率，通常是百分之一到百分之二。购买非普通住宅或非家庭唯一住房（如第三套及以上），税率通常为百分之三。假设这套七十二万元的房子是买方首次购买的普通住宅，面积小于九十平方米，则契税为：七十二万元*百分之一=七千二百元。若面积大于九十平方米，则为：七十二万元*百分之一点五=一万零八百元。若为二套房或非普通住宅，则可能为：七十二万元*百分之三=二万一千六百元。
• 印花税：目前针对个人购买或销售住房，已暂免征收印花税。但如果是购买非住宅，则买卖双方均需按合同金额的万分之五缴纳。
• 权属登记费：一般为每件八十元左右（具体以地方规定为准）。
• 交易手续费：部分地区已取消或合并，如收取，通常按房屋面积计算，每平方米几元不等（例如，每平方米三元）。假设房屋面积为八十平方米，则为二百四十元。
• 测绘费：如果需要重新测绘，会产生此项费用，通常按面积收费，例如每平方米一点三六元。

卖方需承担的主要费用：

• 增值税及附加：取代了以前的营业税。根据国家规定，个人将购买不足两年的住房对外销售的，按照百分之五的征收率全额缴纳增值税；个人将购买两年以上（含两年）的住房对外销售的，免征增值税。如果是北上广深等一线城市，可能要求满五年才能免征。假设该七十二万元房产，卖方持有已满两年，则免征增值税。若未满两年，则需缴纳：七十二万元/(百分之一加百分之五)*百分之五三万四千二百八十六元（此为简易计税方法下的估算，具体计算复杂）。
• 个人所得税：如果房产是卖方家庭唯一住房，且持有年限满五年，可以免征个人所得税。否则，通常有两种计税方式：一是按转让所得（本次交易价格减去房屋原值及合理费用）的百分之二十征收；二是核定征收，按住房转让收入的百分之一（或更高，视地方规定）征收。实践中，如果能提供原购房发票等凭证，税务机关会倾向于查实征收（按百分之二十利润），否则可能核定征收。假设无法免税，按核定征收百分之一计算，则为：七十二万元*百分之一=七千二百元。
• 印花税：同买方，个人销售住房暂免。
• 交易手续费：同买方，部分地区收取。

小结（房屋买卖）：以一套七十二万元、八十平米、买方首套、卖方持有满五年且为家庭唯一住房的理想情况计算，买方主要承担契税（七千二百元）和登记费（约八十元），共约七千二百八十元。卖方则基本无需承担主要税费。但若不满足免税条件，例如卖方持有不足两年，则卖方需额外承担数万元的增值税和个人所得税，总成本会急剧上升。因此，买卖过户的费用弹性很大，具体取决于房产情况和双方身份。

方式二：房屋赠与过户费用

房屋赠与，特别是直系亲属（如父母与子女、夫妻）之间的赠与，在某些税费上看似有优惠，但需综合考虑。

主要费用：

• 契税：直系亲属间的房产赠与，多数情况下需要缴纳契税，税率通常按百分之三计算（具体政策需核实当地规定）。非直系亲属赠与，契税一般也是百分之三。因此，七十二万元房产赠与的契税可能为：七十二万元*百分之三=二万一千六百元。
• 印花税：按赠与合同金额（评估值）的万分之五，由赠与双方各自承担。即双方各需缴纳：七十二万元*万分之五=三百六十元，合计七百二十元。
• 权属登记费：同买卖，约八十元。
• 公证费：房屋赠与合同一般需要办理公证，以确认赠与行为的真实性和自愿性。公证费通常按房产评估价值的一定比例收取，这个比例可能从千分之几到百分之二不等，各地标准不一。假设按千分之五计算，则公证费为：七十二万元*千分之五=三千六百元。这可能是一笔不小的开支。
• 个人所得税和增值税：直系亲属之间的赠与，通常免征个人所得税和增值税。非直系亲属赠与，根据情况可能涉及高额的个人所得税（如按偶然所得百分之二十）。

特别注意（未来出售成本）：通过赠与方式获得的房产，未来如果受赠人要将其出售，计算个人所得税时会遇到一个问题。由于是无偿获得，其购房原值可能被认定为零或非常低（仅包括当时缴纳的契税等少量费用）。这意味着将来出售时，几乎全部的售房款都可能被视为所得，需要按照百分之二十的税率缴纳个人所得税（除非满足满五唯一等免税条件）。这与通过买卖获得的房产相比，未来的税负可能极高。

小结（房屋赠与）：以直系亲属间赠与七十二万元房产为例，主要费用包括契税（二万一千六百元）、印花税（七百二十元）、登记费（八十元）和公证费（假设三千六百元），合计约二万六千元。虽然免除了增值税和当时的个人所得税，但契税和公证费是不小的开销，且为未来的出售埋下了高额个人所得税的隐患。

方式三：房屋继承过户费用

继承过户是成本最低的方式之一，但其适用前提是产权人去世。

主要费用：

• 契税、增值税、个人所得税：法定继承人继承房产，免征契税、增值税和个人所得税。这是继承方式最大的成本优势。
• 印花税：按继承权确认书或遗嘱等法律文书所载金额（评估值）的万分之五缴纳，由继承人承担。七十二万元房产约为三百六十元。
• 权属登记费：同上，约八十元。
• 公证费或诉讼费：如果通过继承权公证来确认继承权，需要支付公证费，费用标准类似赠与公证，按受益额（房产评估值）的一定比例收取，可能也要数千元。如果没有遗嘱或继承人之间存在争议，可能需要通过法院诉讼确认继承权，会产生诉讼费。实践中，一些地方房产登记部门在材料齐全、无争议的情况下，可能不再强制要求继承权公证，具体流程需咨询当地。

未来出售成本：继承所得的房产，在未来出售时，其持有年限可以从被继承人获得房产的时间开始计算。个人所得税方面，虽然继承时免税，但未来出售时是否视同购入以及原值如何认定，各地政策可能存在细微差别，但通常情况下，相比赠与房产，其未来出售时的个人所得税负担会相对合理一些。

小结（房屋继承）：继承过户的主要成本在于可能发生的公证费或诉讼费，以及少量的印花税和登记费。如果继承过程顺利，无需公证或诉讼，则成本极低，主要就是几百元的税费和登记费。但若需要公证，费用也会达到数千元。关键在于其适用条件的特殊性。

三种过户方式横向比较与选择建议

通过上述分析，我们可以清晰地看到：

• 从当前成本看：若无需公证或诉讼，继承过户成本最低；其次是满足特定免税条件的房屋买卖（如卖方满五唯一）；赠与（尤其直系亲属间）和不满足免税条件的买卖成本相对较高。
• 从未来出售成本看：买卖过户获得的房产，未来出售时税基清晰，税负相对可预期；继承房产次之；赠与房产因原值低，未来出售时个人所得税负担可能最重。
• 从适用性与风险看：买卖适用范围最广，交易相对规范，风险可控；赠与看似简单，但有未来高税负隐患，且赠与人在过户前可能撤销赠与；继承仅适用于特定情形，且可能涉及复杂的家庭关系和继承权确认程序。

选择建议：

1. 长辈将房产留给子女：如果子女未来不打算短期内出售该房产，且长辈健在，可以考虑赠与（注意未来出售的高税负）或直接进行买卖（若满足免税条件，当前成本不高，未来出售税负清晰）。如果考虑身后传承，则通过订立合法有效遗嘱指定继承人，待百年后办理继承过户，是成本最低的方式。
2. 非直系亲属或朋友间转移：一般建议采用买卖方式，法律关系明确，权责清晰，避免未来纠纷和潜在的高额税负。不建议采用赠与方式，税费高且风险大。
3. 无论何种方式：务必考虑房产的未来用途。如果房产计划在不久的将来出售，那么初始过户时的低成本可能被未来高昂的出售税费所抵消。长远规划至关重要。

办理房屋过户的基本流程与所需材料

虽然具体细节各地略有不同，但房屋过户通常遵循以下基本流程：

1. 达成合意/发生法律事实：签订买卖合同、赠与合同或发生继承事实（取得死亡证明、遗嘱或继承权证明文件）。
2. 准备材料：买卖双方（或赠与双方、继承人）准备好身份证明、户口本、婚姻状况证明、房屋所有权证（不动产权证书）、土地使用证（若有）、相关合同/法律文书等。
3. 房产评估（部分需要）：赠与、继承等非市场价交易，通常需要房产评估公司出具评估报告，作为计税依据。
4. 申请与审核：向房产所在地的房产交易中心（不动产登记中心）提交过户申请及相关材料，工作人员进行审核。
5. 缴纳税费：审核通过后，根据税务部门核定的金额，缴纳相关税费，取得完税证明。
6. 登记与领证：凭完税证明和其他材料，到不动产登记窗口办理产权变更登记手续，缴纳登记费，领取新的不动产权证书。

所需材料清单会因过户方式不同而有所侧重，例如继承需要提供死亡证明、亲属关系证明、遗嘱或继承权公证书等；赠与需要赠与合同及公证书（若办理）；买卖则主要是买卖合同和双方身份、婚姻、购房资格等证明。

规避风险：房屋过户中的常见误区与注意事项

房屋过户涉及重大利益，务必谨慎对待，避免陷入误区和风险。

• 误区一：赠与一定比买卖省钱。如前所述，仅考虑眼前成本可能忽略了未来出售时的高额税负。需要综合评估。
• 误区二：口头约定有效。房产过户是法定要式行为，必须签订书面合同，并依法办理登记，口头约定无法律保障。
• 注意一：核实产权状况。过户前务必确认房屋产权清晰，无查封、无抵押（或抵押已解除），共有人均同意转让。
• 注意二：了解当地政策。税收政策、购房资格、过户流程等可能存在地方性差异或动态调整，务必以当地最新规定为准。
• 注意三：保留相关凭证。无论是买卖、赠与还是继承，所有相关的合同、票据、税单、证明文件等都应妥善保管，以备不时之需。
• 注意四：寻求专业帮助。对于复杂的过户情况，如涉及多人共有、继承纠纷、非直系亲属赠与等，建议咨询专业的律师或房产顾问，确保过程合法合规，最大限度保护自身权益。

总而言之，房屋过户并非简单的手续办理，它牵涉到复杂的法律规定和经济成本计算。面对一套价值七十二万元的房产，选择哪种过户方式，不仅要算清眼前的经济账，更要看清长远的法律影响和潜在风险。希望通过本文的梳理，能为您在面临房产过户决策时，提供一份清晰、实用的参考，助您做出明智的选择。