二手商铺买卖惊人税费揭秘：律师带你算清这笔账 -公益律师

开头的话：别让隐形成本毁了你的投资梦

很多人觉得，买卖房子嘛，住宅和商铺能有多大区别？不就是签个合同，付个钱，交点税费的事儿。坦白讲，要真是这么简单，我也没必要在这里费这么多口舌了。我执业这十几年，见过太多因为不了解二手商铺交易中的门道，尤其是那高得惊人的税费，最后要么交易告吹，要么利润大缩水，甚至亏本的案例。可以说，二手商铺买卖，远比你想象的要复杂，特别是税费这一块，简直就是个重灾区。

我记得大概五六年前，有个客户老李，兴冲冲地找到我，说他几年前投资的一个临街小铺子要卖掉了，买家都找好了，价格也谈妥了，比当初买入价翻了一番还多，乐得合不拢嘴。他自己大概算了算，觉得扣掉一些税费，也能净赚不少。我当时就提醒他，商铺的税和住宅不一样，让他先别高兴太早。他一开始还不以为然，觉得能有多大事儿。结果，等我帮他把各项税费一项项列出来，仔仔细细算了一遍之后，他脸上的笑容瞬间就凝固了。那表情，我到现在都还记得，从狂喜到错愕，再到沮丧，简直比翻书还快。最后，那笔交易虽然还是成交了，但实际到手的利润，比他最初预期的少了一大半。他后来感慨说：这哪是卖铺子赚钱，简直是给税务局打工了！

为什么二手商铺的交易税费会这么高？这背后其实有几个原因。首先，商业地产市场和住宅市场不一样。住宅带有很强的民生属性，国家在政策上会有一定的倾斜和照顾，比如各种税收优惠政策（像什么满五唯一可以免征个人所得税等等）。但商铺，它纯粹就是一种投资品，是以盈利为目的的商业行为。对于这种纯粹的市场化、投资性的行为，税收政策自然就不会那么温柔了。其次，商铺的价值构成相对单一，不像住宅还可能绑定户口、学区这些附加值。它的核心价值就是未来的租金收益和可能的资产增值。既然是投资，那么增值部分自然就成了税收重点关注的对象。最后，不得不说，商铺交易，尤其是增值比较大的商铺交易，确实能给地方财政带来可观的税收收入。多重因素叠加，导致了二手商铺交易税费居高不下的局面。

二手商铺交易，你到底要交哪些税？

好了，铺垫了这么多，咱们现在就来真刀真枪地看看，卖一套二手商铺，到底可能会涉及到哪些主要的税费。请注意，这里说的是主要，因为根据具体情况和各地政策差异，可能还会有一些零星的费用。而且，税费由谁承担，是买家还是卖家，虽然法律有规定，但实践中往往可以通过合同约定，这也是咱们后面要讨论的重点。

第一项：契税(通常由买方承担)

契税，简单理解，就是房屋所有权发生转移时，向承受方（也就是买方）征收的一种税。对于商业性质的房产，包括商铺、写字楼、酒店式公寓等，目前的契税税率通常是按照核税总价的3%来征收。这个核税总价，一般是指税务机关根据市场情况评估出来的价格，或者成交价与评估价中的较高者。所以，别以为合同价写低点就能少交税，税务机关有自己的评估体系。这个税，按照规定是买方出的，当然，实践中买卖双方也可以在合同里约定由谁承担，或者共同承担。

第二项：个人所得税(通常由卖方承担)

这是让很多商铺卖家肉疼的一项大头税。住宅如果满足满五唯一（持有满五年且是家庭唯一住房）的条件，个人所得税是可以免征的。但商铺不行！无论你持有多少年，是不是唯一房产，只要有增值，就得交个人所得税。怎么算呢？一般是按照差额的20%来征收。

这个差额怎么理解？就是你的卖出价（通常是税务核定价）减去当初的买入原价以及一些合理费用（比如当初缴纳的契税、本次交易的增值税附加等）。举个例子，你当初花100万买的铺子，现在卖了300万（假设这就是核定价），中间有200万的增值。那么，个人所得税粗略算可能就要交200万乘以20%，也就是40万！当然，实际计算会更复杂一些，要扣除一些费用，但20%这个税率是实打实的。所以，商铺增值越多，这项税就越重。需要特别注意的是，计算这个差额，你需要提供当初购买商铺时的原始发票，如果发票丢了，那会相当麻烦，可能需要去房管局调档查询，甚至可能导致税费计算上的不利。

第三项：增值税及其附加(通常由卖方承担)

这也是卖方需要承担的一个重要税种。以前叫营业税，现在改成了增值税。对于商铺这类不动产转让，如果不动产的购入时间较早（具体时间节点看政策规定，一般是2016年营改增之前），可以选择简易计税方法，按照销售额（核定价）的5%征收率计算增值税。如果购入时间较晚，或者选择一般计税方法，计算会更复杂，涉及到进项税额抵扣等问题，但对于大部分个人卖家来说，可能适用简易计税的情况更多。

除了增值税本身，还要交一些附加税费，比如城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。这些附加税费是按照你缴纳的增值税额的一定比例来征收的，各地比例可能略有不同，加起来大约是增值税额的12%左右。所以，我们通常会把增值税和这些附加税放在一起说，总税负率大概在5.6%左右（5%*(1 12%)=5.6%）。这个税也是基于核定的销售价格来计算的。

第四项：土地增值税(通常由卖方承担)

这绝对是二手商铺交易税费中的核武器，也是计算最复杂、争议可能最多的一个税种。土地增值税，顾名思义，是对转让房地产所取得的增值额征收的一种税。它的核心目的，是调节土地增值收益，防止炒作。这个税的特点是累进税率，也就是说，你的增值额越大，适用的税率就越高。

简单来说，计算土地增值税，首先要算出增值额，也就是你的卖出收入（核定价）减去一系列扣除项目金额。这些扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金（比如前面说的增值税附加）、财政部规定的其他扣除项目（比如买入价的加计扣除等）。计算过程相当繁琐，需要专业的税务知识。

算出来增值额之后，再看这个增值额占扣除项目金额的比例，根据比例大小，适用不同的税率，从30%到60%不等：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

你看，如果你的商铺增值巨大，比如增值额超过了扣除项目金额的两倍，那么超出的那部分就要按高达60%的税率来交税！这就是为什么老李会觉得像给税务局打工。辛辛苦苦持有多年，市场行情好了，卖出去了，结果增值的大部分可能都要通过土地增值税交上去。而且，如果你的商铺所在的土地性质是划拨而非出让的（这种情况比较少见，但存在），在转让时可能还需要补缴一笔土地出让金，那又是一笔不小的开支。

第五项：其他费用

除了上述几个大头税之外，还有一些零碎的费用，虽然单个金额不大，但加起来也需要考虑：

印花税：买卖双方都需要缴纳，按合同金额的万分之五计算。
评估费：如果需要通过评估公司出具评估报告来确定核税价格（尤其是有贷款或者税务机关要求时），会产生评估费，一般是评估总价的千分之几，通常由买方或申请方承担。
交易手续费：按面积收取，各地标准不一，几块钱到十几块钱一平米都有可能，买卖双方可能都需要承担一部分。
测绘费：如果需要重新测绘面积，会有测绘费。
登记费/制证费：办理不动产权证需要缴纳的工本费，一般不高。
中介费：如果通过中介成交，还需要支付一笔中介佣金，通常是成交价的1%-3%不等，由谁承担看约定。
贷款相关费用：如果买方需要贷款，还会涉及到银行或担保公司收取的一些费用，比如担保费、保险费等。

把这些税费加起来算一算，你就会发现，一笔二手商铺交易，即使不算增值部分的重税，光是基础税费和交易费用，可能就要占到总价的百分之十左右。如果算上增值部分的个人所得税和土地增值税，那么总的税费负担占到增值额的50%甚至更高，是完全有可能的。这就是残酷的现实。

核税价：不能忽视的关键变量

在所有这些税费的计算中，有一个共同的关键因素，那就是核税价格。这个价格通常不是你合同上写的那个价格，而是税务机关根据市场情况、评估报告等因素核定出来的价格。税务机关的目标是防止阴阳合同，确保税收不流失。所以，他们核定的价格往往会接近或者等于市场公允价值。

这个核税价直接决定了你的契税、增值税基数，也决定了你计算个人所得税和土地增值税时的卖出收入。可以说，核税价高一点还是低一点，对最终的税负影响巨大。实践中，有些卖家为了少交税，可能会想办法做低合同价，但税务机关不是傻子，他们有自己的评估系统和标准。如果你的申报价格明显偏低且没有正当理由，税务机关有权进行核定。所以，指望通过做低合同价来大幅避税，风险很高，一旦被查出来，不仅要补税，还可能有罚款和滞纳金。

实战经验：如何应对高额税费？

面对如此高昂的税费，作为买卖双方，尤其是卖家，应该怎么办呢？这里分享几点我的实战经验：

提前测算，心中有数：这是最最重要的一点！在决定出售商铺之前，甚至在挂牌定价之前，就应该找专业人士（比如像我们这样的律师，或者靠谱的税务师、资深房产中介）帮你把可能涉及的税费仔仔细细算一遍。了解清楚自己大概能拿到多少钱，再来决定卖不卖，卖什么价。千万不要像老李那样，凭感觉乐观估计，最后大失所望。
明确约定，写入合同：在签订买卖合同时，对于各项税费由谁承担，必须白纸黑字写得清清楚楚。是各自承担法定部分？还是全部由买方承担（俗称实收或净得价）？或者是全部由卖方承担？不同的约定方式，直接影响双方的实际成本和收益。要把所有能想到的税费种类都列明，避免后续扯皮。我处理过不少因为合同约定不清，最后闹上法庭的纠纷，费时费力。
保留凭证，至关重要：对于卖家来说，当初购买商铺时的原始发票、契税完税证明等文件，是计算个人所得税和土地增值税扣除项目的重要依据。一定要妥善保管！如果实在找不到了，要尽早去相关部门查询、调档、复印，并加盖确认章。否则，在计算税费时可能会因为无法提供有效凭证而吃大亏，导致扣除项目减少，实际税负增加。
合理定价，考虑税负：卖家在定价时，就应该把高额的税费成本考虑进去。如果期望一个净得的价格，那么挂牌价就必须相应提高，以覆盖掉自己需要承担的税费部分。当然，最终成交价还是由市场决定的，但至少在谈判时，自己心里要有一本账。
寻求专业帮助，合法节税：注意，我说的是合法节税，不是偷税漏税。在复杂的税法规定下，确实存在一些合法的空间可以进行税务优化。比如，准确核算可扣除项目，争取合理的核税价格，选择适当的计税方法（如果可选的话）等等。这些都需要非常专业的知识和经验，不是普通人能轻易掌握的。与其自己瞎琢磨，不如花点咨询费，请专业人士把关，可能帮你省下的税费远超咨询费本身。